Desconto em aluguel relativo ao período de fechamento do shopping em razão da pandemia

Em ação de revisão de contrato de locação proposta por lojista*, que tramitou perante a 2ª Vara Cível de Mogi das Cruzes, foi aplicado desconto de 50% no valor da locação e declarada inexigível a multa rescisória de contrato de locação estabelecido com Shopping Center, em decorrência do inadimplemento de aluguéis durante o período em que o estabelecimento permaneceu fechado por força das medidas restritivas impostas pelo Poder Público para contenção da pandemia de COVID-19.

Ao proferir a sentença, o juiz afirmou que a pandemia não pode servir de argumento genérico para que o Poder Judiciário interfira nas relações de direito privado, invadindo o espaço originalmente reservado à disposição dos particulares à luz da liberdade contratual, devendo atuar com cuidado e analisar detidamente as situações que efetivamente foram por elas afetadas.

Todavia, considerando (i) a pandemia como fato imprevisível e extraordinário; (ii) nexo causal entre o evento e as bases objetivas do contrato de locação comercial entre as partes; e (iii) que as medidas impostas pelo Poder Público, com a determinação de fechamento do shopping, afetaram diretamente todo e qualquer lojista de shopping center; o magistrado entendeu que houve desequilíbrio na relação contratual, de modo que não é razoável que se imponha exclusivamente ao lojista os prejuízos.

Neste sentido, aplicando a teoria da imprevisão, entendeu o juiz ser adequada uma divisão igualitária entre as partes dos prejuízos inerentes à restrição integral das atividades, causada pela pandemia, aplicando um desconto de 50% no aluguel mínimo, taxa de administração, encargos comum e específico, fundo de promoção e propaganda, previstos no contrato entre lojista e shopping center.

A decisão salomônica já encontrava precedentes em 2ª instância. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já havia revisto e readequado contratos de locação entre lojistas e shopping centers, porém, sem aplicação de desconto na proporção de 50% (cinquenta por cento).

Com relação à multa rescisória pelo inadimplemento do contrato, o juiz a afastou integralmente, por entender que a resolução do contrato não decorreu de ato voluntário do lojista, mas sim do claro desequilíbrio contratual causado pela pandemia.

A fundamentação da sentença comentada encontra respaldo legal, doutrinário e jurisprudencial, sendo plenamente possível a revisão, não somente de contratos desta mesma natureza, mas de todos os contratos entre particulares que sofreram impactos diretos e desequilíbrio por força da pandemia de Covid-19.

Desde que dentro do prazo prescricional e, sendo possível a comprovação de nexo entre a pandemia e o desequilíbrio contratual, os contratos podem ser revistos pelo Judiciário, a fim de que seja reestabelecido o seu equilíbrio, com a distribuição recíproca e proporcional dos prejuízos às partes envolvidas.

*Processo n.º 1011504-72.2020.8.26.0361