São Paulo notifica donos de imóveis desocupados e pode penalizá-los

Comentário: Guilherme Sartori Testa da equipe de Imobiliário e Agrário CTA_

A escassez de áreas livres nas cidades foi e sempre será alvo de políticas publicas voltadas para a melhor distribuição e ocupação do solo. Na cidade de São Paulo, o pacote mais recente de medidas nesse sentido foi o novo plano diretor, que entre diversas mudanças trouxe em seu bojo a previsão de aplicação de IPTU progressivo para terrenos livres ou subocupados na cidade.

Entre diversas outras medidas previstas no plano diretor, a progressão de IPTU regulada pelo decreto municipal Nº 55.638, de 30 de outubro de 2014 – que tem como alvo os imóveis vazios ou subutilizados no centro expandido da cidade – tem sido objeto de acalorados debates e muitas críticas. O mecanismo não é novo: já era aplicado no exterior e também no rio de janeiro.

Em linhas gerais, os imóveis e prédios subutilizados no centro da cidade e nas ZEIS – Zonas Especiais de Interesse Social, podem ter que arcar com IPTU dobrado, ano a ano, até que sejam parcelados ou efetivamente utilizados. Nesse grupo só podem estar enquadrados terrenos mais de 500m² de área total, ou edificações com mais de 60% de vacância.

A medida é válida do ponto de vista urbanístico, mas são vários os problemas legais que podem provocar uma explosão de litígios no judiciário.

Um conflito relevante, é a aplicação do IPTU progressivo irrestritamente, mesmo antes da edição e publicação definitiva das plantas e tabelas do novo zoneamento da cidade. Dessa forma, os proprietários seriam ‘incentivados’ a construir nos terrenos, sem que o poder publico tenha efetivamente definido o que pode ser construído ali.

Pela nova lei, a atividade de estacionamento só será considerada válida pelo poder público se for realizada em edifício garagem ou em imóveis mistos, que tenham também edificações comerciais ou residenciais. Sendo esse o caso, os estacionamentos instalados em terreno limpo não serão considerados como ‘destinação econômica’, e por isso o proprietário de tal terreno também será notificado pela prefeitura e obrigado a edificar na área ou dividi-la, sob pena de pagar ITPU em dobro ano a ano.

A instalação de estacionamentos em terrenos livres é uma prática recorrente das incorporadoras paulistanas, que exploram as áreas desta maneira até a efetiva aprovação de projetos de construção.

Com a baixa demanda por imóveis novos e diante da incerteza  sobre o zoneamento, cresce o incômodo dos incorporadores da cidade diante da nova legislação. É o que noticia o artigo abaixo, do jornal Valor Econômico.

Notícia: São Paulo notifica donos de imóveis desocupados e pode penalizá-los

Proprietários de terrenos vazios ou edificações consideradas sem uso estão sendo notificados pela Prefeitura de São Paulo para que apresentem, no prazo máximo de 12 meses, um plano de utilização para os imóveis, sob pena de aumento do IPTU e desapropriação. Ao todo, 170 já receberam o aviso e outros 700 casos estão em fase de análise pela administração pública. A medida começou a ser aplicada após o município regulamentar norma para garantir que se cumpra a função social da propriedade.

O caminho adotado por São Paulo e outros municípios – previsto pela Constituição Federal – pode gerar, no entanto, uma enxurrada de ações judiciais, segundo especialistas. Uma construtora notificada recentemente por usar uma área como estacionamento, por exemplo, vai recorrer à Justiça se o recurso administrativo for negado.

As diretrizes paulistanas estão no novo plano diretor. São passíveis de notificação os terrenos com mais de 500 metros quadrados e prédios que tenham menos de 60% de ocupação. A lógica é a mesma da reforma agrária: dar uso a “terras improdutivas”.

A diferença é que, no caso dos imóveis urbanos, o proprietário é quem decide como utilizar a área. Pode vender, alugar ou dar outra destinação econômica. Só haverá desapropriação se não cumprir nenhum dos prazos, o que pode levar quase uma década.

São Paulo está se valendo do artigo 182 da Constituição, que faculta aos municípios a aplicação dessas regras. Constam no dispositivo a obrigatoriedade de loteamento (parcelamento) ou edificação, o IPTU progressivo e a desapropriação. Esta última, “com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e dos juros legais”.

Pelas novas regras da prefeitura, no caso de estacionamentos, só serão considerados com função social os edifícios garagem ou estacionamentos de uso misto – que também disponham de lojas ou residências.

Ficou, portanto, proibida uma prática comum no setor de construção: a instalação de estacionamentos em terrenos até a aprovação dos projetos, que é feita pela própria prefeitura. De acordo com o advogado que defende a construtora notificada, Mauro Faustino, a prática é adotada para dar ” destinação econômica aos locais”.

Faustino afirma que a construtora já ingressou com o pedido de impugnação. “A prefeitura deveria ter mais cautela ao usar os instrumentos jurídicos. Primeiro porque o novo zoneamento da cidade ainda não está definido, ou seja, ainda não se sabe com exatidão quanto e onde pode construir. É provável que outras construtoras estejam esperando a definição para apresentar os seus projetos. Não faz sentido notificar antes disso”, diz o advogado.

As intimações estão sendo expedidas por um departamento criado exclusivamente para garantir que se cumpra a função social da propriedade. Dos 170 proprietários notificados até agora, 84 ingressaram com pedido de impugnação – 47 foram indeferidos, 20 aceitos e outros 17 ainda estão sendo analisados.

Chefe do departamento, Fernando Bruno explica que os terrenos vazios são encontrados por meio de informações do cadastro fiscal da prefeitura. Já para os imóveis edificados são usados trabalhos acadêmicos e informações da Eletropaulo e da Comgás. Em ambos os casos, se houver indício de não utilização ou subutilização do imóvel, um fiscal se desloca para uma vistoria física. É só depois desse processo que o proprietário do imóvel pode ser intimado.

Depois de notificado, o dono do imóvel tem prazo de um ano para apresentar plano de utilização e mais dois anos para o início das obras – no caso de terrenos. Só será aplicado o IPTU progressivo se o plano não for apresentado ou se o proprietário não cumpri-lo. Nesse caso, a alíquota dobra a cada ano. Se começar em 2%, por exemplo, no ano seguinte passará para 4% e no próximo para 8%. A prefeitura poderá desapropriar quando a alíquota atingir 15% ou depois de passados cinco anos da cobrança.

“Não queremos que ninguém chegue ao IPTU progressivo no tempo. Não é um instrumento de arrecadação. O objetivo é estimular que as pessoas façam uso dos imóveis ou os disponibilizem para isso”, afirma Fernando Bruno.

Até agora nenhum dos donos desses imóveis sofreu as penalidades previstas. A ação da prefeitura é recente e os primeiros prazos para a apresentação dos planos de uso começam a se esgotar somente daqui a cinco meses.

Advogados, no entanto, já preveem problemas futuros. Entre as prováveis discussões está o pagamento pelo imóvel desapropriado que, de acordo com as regras do município, será feito com títulos da dívida pública.

O presidente da Comissão de Estudos de Desapropriação do Instituto dos Advogados de São Paulo (Iasp), Flávio Yunes Fraiha, entende que o pagamento deve ser feito de forma justa e em dinheiro. Ele cita o Decreto-lei nº 3.365, que trata especificamente das desapropriações por utilidade pública. No dispositivo consta que o pagamento deve ser feito previamente. “O poder público deve depositar o valor em juízo. O pagamento em títulos só será feito sobre eventual diferença gerada por aumento do preço”, diz o advogado, acrescentando que os proprietários dos imóveis devem ficar atentos à forma de avaliação. “A prefeitura deve pagar o preço de mercado, levando em conta o valor do metro quadrado e as benfeitorias.”

Joice Bacelo – De São Paulo

(Fonte: http://goo.gl/cU5ho0)