Comissão de Corretagem Imobiliária: aspectos jurídicos do Contrato de Corretagem na venda de Imóveis

Via de regra, transações imobiliárias são intermediadas por Corretores de Imóveis. Através deste serviço de intermediação, o Corretor de Imóveis é remunerado com uma comissão previamente ajustada por quem o contratou sobre percentual do negócio concretizado, seja ele comprador ou vendedor.

A depender da complexidade do negócio, dos desdobramentos das tratativas, do tempo para a sua conclusão e da atuação do corretor de imóveis, diversas variáveis podem ocorrer dando margem ao surgimento de conflitos. Tais conflitos, muitas vezes judicializados, vão desde a dúvida de quem efetivamente deve pagar a comissão de corretagem, divisões com outros corretores, percentuais e até mesmo se ela é efetivamente devida, a depender da atuação concreta do corretor na celebração do negócio.

Dessa forma, o contrato de corretagem possui aspectos jurídicos importantes, que merecem uma análise profunda à luz da legislação aplicável e da jurisprudência mais recente, a fim de nortear compradores, vendedores e corretores de imóveis, com recomendações práticas de prevenção de litígios.

O exercício da corretagem imobiliária está regulamentada pela Lei 6.530/78, que logo em seu art. 3º, já prevê que “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”.

A atividade também é fiscalizada e regulamentada pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI, que por meio da Resolução nº 326/92 aprovou o Código de Ética Profissional, fixa a forma pela qual se deve conduzir o Corretor de Imóveis, quando do exercício profissional, estabelecendo, com especial destaque em seus arts. 4º e 6º, que cumpre a ele “zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente; “contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais”, sendo-lhe vedado “receber honorários ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados e  “abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência do cliente”.

A corretagem também está disciplinada no Código Civil (arts. 722 a 729), com especial destaque aos arts. 722 e 723, que respectivamente dispõem “ Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas” e que “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.”

Tem-se assim que, a Corretagem Imobiliária é CONTRATO, com recomendação legal expressa para que seja deduzido POR ESCRITO, devendo prever detalhadamente a prestação do serviços do Corretor de Imóveis, se haverá ou não exclusividade de sua atuação, prazo de vigência, percentual de remuneração, forma de pagamento da comissão e cláusulas penais em caso de descumprimento entre as partes. O contrato de corretagem imobiliária, portanto, é o guia da relação jurídica entre o contratante e o corretor de imóveis, conferindo-lhe garantia e segurança.

Passamos então à análise jurídica da atuação do corretor de imóveis na consecução do serviço contratado.

A essência da obrigação acometida ao corretor de imóveis reside na atividade de intermediação, na promoção do encontro entre a oferta e a demanda, na busca de aproximação de interessados com vistas à consecução de um ou mais negócios de interesse do comitente, assim qualificado o tomador dos serviços do intermediário.

Mas não é só, e daí se lhe atribuir a característica de negócio jurídico causal. Objetiva o corretor, na qualidade de intermediário, conforme doutrina de Antônio Carlos Mathias Coltro*,“lograr a confluência de vontades entre outras pessoas, com o fito de levá-las a concluir certo negócio.E para tanto, deve o intermediário vencer os obstáculos inerentes à contraposição das partes em negociação, aparar arestas, superar o natural distanciamento dos interesses recíprocos, mediante atuação diligente, prestando os esclarecimentos devidos, notadamente quanto à segurança riscos do negócio,valores envolvidos, e tudo mais que possa influenciar a vontade dos contratantes.”.

Traduz-se o contrato de corretagem em obrigação de fazer, desenvolvida mediante esforços empregados do corretor de imóveis com vistas à convergência de interesses opostos ou mesmo coincidentes. Tem-se, assim, que a corretagem não se limita tão somente à aproximação das partes, com vistas à conclusão da transação imobiliária. Exige-se mais. E a este respeito, dispõe o art. 726 do Código Civil, que “Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”.

Logo, é dever do corretor de imóveis, como já prevê o Código de Ética e Disciplina de sua profissão, somado ao comando do art. 723 do Código Civil, efetivamente mediar, intermediar a negociação, para fazer jus à comissão previamente estipulada no momento de sua contratação.

E é neste sentido que a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo tem decidido:

“Ação de cobrança. Comissão de corretagem imobiliária. Contrato de gestão de comercialização de imóvel com exclusividade por prazo determinado. Cláusula contratual de fácil compreensão. Nulidade inocorrente. Venda direta do imóvel pelos réus, sem intermediação da corretora, que restou incontroversa. Se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio em sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. Exegese do art. 726 do Código Civil. Réus, que no caso concreto, lograram demonstrar a falta de empenho da autora frente ao contrato firmado. Corretora que publicou um anúncio apenas durante a vigência do contrato. Atuação ínfima que afasta o direito à remuneração. Sentença reformada para julgar improcedente o pedido. Sucumbência invertida. Recurso provido. (Apl. 1098066-28.2019.8.26.0100. Rel. Des. Ruy Coppola. 32ª Câm Dir. Privado. DJ. 22.04.2021)

“Ação de Cobrança – Corretagem – Sentença de improcedência – Apelo da autora – A cláusula inserida no contrato de locação que assegurou à apelante o direito de percepção de comissão, caso o bem objeto da relação ex locato fosse vendido à locatária, deve ser analisada e interpretada à luz dos princípios da boa fé objetiva e função social do contrato, acolhidos pelos arts. 421 e 422 do Código Civil, para que seja resguardado e mantido o equilíbrio entre os litigantes. Destarte, forçoso convir que a imposição da condenação decorrente de tal cláusula, só poderia acontecer, caso a apelante tivesse demonstrado séria e concludentemente nos autos, que efetivamente prestou serviços de intermediação no tocante à venda do imóvel, o que não aconteceu. Destarte, não há que se cogitar na espécie, de comissão pela intermediação da venda em favor da autora. Realmente, entendimento diverso, ensejaria a percepção da autora/apelante, de valores decorrentes de trabalho que não executou, o que se configura hipótese de enriquecimento ilícito – Taxa de administração de locação – Discussão armada acerca de saldo referente a taxa de administração, em razão da rescisão contratual – Inadmissibilidade – Autora que não logrou demonstrar a dívida reivindicada, na medida em que não carreou aos autos o contrato de locação, cujo exame era imprescindível para se aferir os termos da contratação e o alcance do pedido, evidentemente em relação ao prazo da locação, data de vencimento e valor do aluguel, sobre o qual, em tese, seria calculado eventual saldo remanescente – Recurso improvido. (Apl. 1010030-68.2018.8.26.0577 – Rel. Des. Themístocles Neto Barbosa Ferreira – 29ª Câm. Dir. Privado – DJ 01.07.2020)

Diante destas considerações, destacamos as seguintes cautelas, com vistas a prevenção de litígios decorrentes da prestação de serviços de Corretagem Imobiliária:

• Sempre contratar por escrito a prestação de serviços de Corretagem Imobiliária, prevendo prazo, obrigações do Corretor que incluam a intermediação do negócio, exclusividade ou não, percentual de comissão, forma e condições de seu pagamento, cláusulas penais e eventuais aditamentos ao contrato;
• Registro escrito da intermediação da negociação (e-mail, mensagem telefônica ou ata de reunião presencial);
• Registro por escrito de eventual abandono do serviço ou inércia ou ociosidade praticados pelo corretor;
• Registro por escrito de afastamento proposital do corretor na intermediação praticado pelo comprador ou vendedor contratante.

Portanto, o contrato de corretagem possui diferentes aspectos que devem ser observados na contratação do serviço por compradores ou vendedores, pelos próprios corretores, a fim de evitar questionamentos futuros.

*COLTRO, Antonio Carlos Mathias. “Contrato de mediação ou corretagem”. In Contratos Inominados, Coordenação de YUSSEF SAID CAHALI, Ed. Saraiva, São Paulo, 1995, p.49.