Redução ou suspensão de aluguéis comerciais: interpretação do Tribunal de Justiça de São Paulo

É possível reduzir o valor do aluguel desde que comprovada a situação de desequilíbrio financeiro

Tribunal paulista preza pela manutenção da relação pós-crise, tentando equilibrar a relação em momento delicado

A suspensão do funcionamento de atividades comerciais classificadas como não essenciais surtiu impactos nas relações locatícias entre os lojistas e os proprietários dos imóveis em que a atividade comercial é exercida. Neste momento de grandes dificuldades econômicas, não raro os locatários buscam negociar a suspensão ou redução do valor do aluguel.

Esta questão foi abordada tão logo foi decretada a quarentena, tendo surgido inclusive um projeto de lei (PL 1062/2020), ainda aguardando sanção do Presidente da República, acerca da impossibilidade de despejo por falta de pagamento durante o período de pandemia.

Por ora, a possibilidade de reduzir ou suspender este custo fica a cargo das partes, que podem chegar a um acordo a fim de reduzir os impactos financeiros a ambas as partes e, assim, manterem a relação comercial sem maiores rusgas, providência que é a mais recomendada.

Por outro lado, caso locador e locatário não consigam chegar a um meio termo a respeito do pagamento do aluguel, quem pode dar uma definição é o Judiciário. Considerando que a quarentena foi decretada em São Paulo há mais de dois meses, já temos a esta altura uma quantidade considerável de decisões proferidas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, possibilitando a análise de seu posicionamento sobre o assunto.

Analisando-se as decisões[1] a respeito de concessão de liminar para redução ou suspensão dos aluguéis é possível verificar que o Tribunal tem admitido a redução dos valores, porém tem sido bastante rígido na análise dos requisitos para esta concessão. É imprescindível, portanto, que o locatário demonstre o impacto da pandemia no seu negócio e a queda de seu faturamento, a fim de subsidiar a alegação de impossibilidade de pagamento integral do valor acordado.

Os pedidos de redução formulados por locatários cujas atividades estão sendo exercidas de forma remota, ainda que parcialmente – como escolas – são em maioria indeferidos.

Entre os julgados analisados, apenas foi concedida a suspensão do valor integral do aluguel para lojas em shopping center, embora tenham sido mantidos os encargos como condomínio, taxa de publicidade, entre outros inerentes a esta espécie de locação.

Os pedidos de suspensão da integralidade do valor de aluguel são normalmente indeferidos, sob o argumento de manutenção da relação econômica entre as partes, a fim de não favorecer sobremaneira uma parte em detrimento da outra.

De forma geral, o Tribunal tem procurado ser comedido em suas decisões, a fim de preservar a relação locatícia, possibilitando que as partes minimizem seus prejuízos, mas concedendo as benesses de redução dos valores apenas em casos comprovadamente necessários, a fim de evitar que a situação traga benefícios indevidos.

A equipe do CKM_ possui um time de advogados experientes à disposição para orientar seus interesses a respeito de contratos de locação e seu cumprimento durante o período de pandemia.

[1] Para redação deste texto foram analisados 20 acórdãos proferidos nos últimos 2 meses sobre pedidos liminares de suspensão ou redução de aluguéis em locação não residencial.