Perda do sinal (arras) na rescisão contratual entre particulares

• Finalidade do sinal e possibilidade de retenção
• Cumulação da perda do sinal e multa em casos de rescisão contratual

Diante do atual cenário de crise, não será incomum que disputas sobre desequilíbrio econômico-financeiro de contratos e até mesmo o desfazimento de negócios jurídicos cheguem ao Judiciário. A questão sobre a perda do sinal – ou arras, seu nome técnico – quando da desistência da do negócio jurídico, e a possibilidade de cumulação com multa é assunto que merece destaque.

Importante frisar, porém, que as reflexões deste texto são cabíveis para negócios entre particulares em paridade. Cientes de que a fixação de arras pode ser comum em relações de consumo (por exemplo, compra e venda de imóveis quando comprados de construtoras ou incorporadoras) podem ter outro regramento.

Ao estipular o pagamento de sinal – arras – é necessário que as partes se questionem sobre a finalidade de tal estipulação. Se as arras têm o condão de vincular as partes, confirmando a celebração do negócio, então terão finalidade confirmatória. Por outro lado, se a intenção é penalizar o comprador caso este venha a desistir da compra, as arras serão penitenciais.

Caso o contrato não informe expressamente qual é a função das arras, a presunção é de que sejam confirmatórias, ou seja, se as partes quiserem dar a função penitencial, deverão declarar expressamente no instrumento contratual.

Sendo as arras confirmatórias, a desistência do negócio jurídico – por qualquer uma das partes – deve implicar na devolução do valor pago a este título, retornando as partes ao estado anterior à contratação. Este tipo de arras é normalmente utilizado para provar a realização do contrato, tornando o cumprimento das outras estipulações obrigatórias, evitando-se discussões sobre a vinculação das partes entre as tratativas e o fechamento do negócio.

Assim, caso as partes firmem arras confirmatórias e queiram penalizar eventuais desistentes, a penalidade pela rescisão contratual deve ser prevista em apartado, normalmente com a estipulação de multa.

Por outro lado, se as arras forem estipuladas como penitenciais, a rescisão implicará na perda de tal valor. Caso o desistente seja quem pagou as arras, perderá o valor pago, mas se o desistente for a parte que recebeu o valor, deverá restituí-lo em dobro, ou seja, devolver o recebido e pagar o mesmo valor a título de pena, com os devidos acréscimos (correção monetária e juros).

Ainda, o entendimento jurisprudencial majoritário é de que a perda do sinal não pode ser cumulada com o pagamento de multa, sob pena de caracterização de bis in idem, portanto, havendo estipulação de arras penitenciais, a cobrança cumulativa de multa será considerada abusiva.

Importante que antes da judicialização de questões sobre rescisões contratuais que discutam a perda das arras, seja analisada sua finalidade e as consequências da escolha das partes no instrumento contratual.

A equipe do CKM_ possui um time de advogados experientes à disposição para orientar seus interessem em demandas que envolvam as consequências de rescisões contratuais, seja qual for a posição de seu interesse neste tipo de controvérsia.

Para saber mais sobre o assunto ou para sanar qualquer dúvida, contate a autora do artigo Fernanda Ferraz por e-mail, fernanda.ferraz@localhost, ou por telefone (11) 5171-6490.