Fraude à execução em alienações sucessivas de imóvel

Em Recurso Especial (REsp 1.863.999/SP) interposto pelo credor contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que não reconheceu fraude à execução em alienação sucessiva de imóvel em que não constava registro da ação da execução, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve o entendimento adotado pelo Tribunal a quo, sob o fundamento de que, para que seja reconhecida a fraude, é necessária a comprovação de má-fé do adquirente.

Com base na orientação jurisprudencial da Corte, o acórdão relatado pela Ministra Nancy Andrighi traz uma análise minuciosa sobre os critérios para que o reconhecimento de fraude à execução na venda de imóvel do devedor surta efeitos às alienações sucessivas, e definiu em dois os requisitos para o seu reconhecimento, quais sejam:

I – Em caso de averbação prévia da ação ou de penhora na matrícula do imóvel alienado a terceiro, há presunção absoluta, posto que pública, do conhecimento do adquirente sucessivo, caracterizando-se a fraude e, consequentemente, a ineficácia da transação entre o devedor e o adquirente primário, sendo ineficazes as alienações posteriores.

II – Em caso de inexistência de registro da ação ou da penhora, ainda que a venda do primeiro comprador tenha ocorrido em fraude à execução, as alienações sucessivas só poderão ser declaradas ineficazes mediante demonstração de que o adquirente posterior tinha conhecimento da ação contra o proprietário/devedor original.

Isto porque, segundo entendimento firmado, não se pode exigir do adquirente a pesquisa de certidões e investigação de toda a cadeia dominial pretérita ao alienante, sendo impossível, portanto, estender a fraude na primeira alienação havida entre devedor e primeiro comprador aos subsequentes quando não houver averbação da pendência à margem do registro imobiliário, que confere publicidade imputável erga omnes.

A Ministra Relatora ainda ressaltou que os precedentes que embasam a Súmula 375 do STJ já trazem orientação de que é preciso resguardar a boa-fé do terceiro adquirente, de modo que a declaração de ineficácia da primeira alienação, ainda que reconhecida a fraude, não contamina automaticamente as alienações subsequentes.

Em sendo a sua boa-fé, é ônus da parte interessada a comprovação de má-fé do adquirente da venda sucessiva, sendo imprescindível que o credor exequente tome as providências necessárias para resguardar seu interesse e o de terceiros de boa-fé, fazendo constar a existência da ação e o registro da penhora.