Aspectos práticos do leilão de bens alienados fiduciariamente

Abordamos em outra oportunidade que os bens dados em garantia em alienação fiduciária (financiados) não podem ser ignorados durante a uma ação de execução. Isto porque, embora o bem não faça parte do patrimônio, é possível a penhora e leilão dos direitos aquisitivos do devedor (correspondente ao valor que ele já pagou pelo financiamento).

Mas como a venda destes direitos aquisitivos se dá, na prática? Existem duas soluções para esta questão: uma bastante óbvia e decorrente da legislação, e outra que demonstra uma certa flexibilização dos Tribunais, devendo ser preparada pelo credor antes do leilão.

Uma vez que o Código de Processo Civil autorizou a penhora dos direitos aquisitivos sobre o bem (art. 835, XII do CPC), o consectário lógico é que seja possível o leilão, no curso do contrato de financiamento. Assim, ao arrematar os direitos aquisitivos no leilão, o comprador se sub-roga no financiamento, passando a ser devedor do credor fiduciário.

Vejamos um esquema gráfico que demonstra em cores a parte do bem que é de propriedade de cada sujeito da relação. Com a arrematação da parte que cabia ao devedor, há a cessão de posição para o arrematante, o qual passará a figurar na mesma posição que antes figurava o devedor:

Esta é a forma processualmente mais fácil, e negocialmente mais difícil. Isto porque, normalmente, os arrematantes não tem interesse em substituir o devedor no financiamento do bem, preferindo se tornar proprietários da integralidade.

Por este motivo, os Tribunais vêm flexibilizando o leilão dos direitos aquisitivos, substituindo pelo leilão do próprio bem, desde que o credor fiduciante concorde (afinal, ele é o proprietário do bem) e que receba primeiro o valor que lhe é devido em razão do financiamento.

Autorizado o leilão integral, o arrematante pagará o preço de seu lance, o qual será destinado a quitar o financiamento e pagar o credor que levou o bem a leilão. Uma vez quitados todos os débitos relativos ao bem, o arrematante passará a ser o proprietário integral.

Do ponto de vista de sucesso do leilão, esta forma é mais viável para que o arrematante não precise se sub-rogar na posição do então devedor, no contrato de financiamento. Para tanto, necessário que o credor fiduciário – normalmente uma instituição financeira – seja intimada no processo para que apresente o contrato de financiamento, informe o seu status de pagamento, além de se manifestar em concordância com este procedimento.

Ressalte-se que esta possibilidade não é de entendimento pacífico nos Tribunais, sendo certo que muitos juízes e desembargadores entendem pela impossibilidade do leilão do bem enquanto não quitado o financiamento, possibilitando apenas o leilão dos direitos aquisitivos. No Tribunal de Justiça de São Paulo, contudo, esta alternativa vem sendo bastante aceita como medida de efetividade da execução.

Conforme análise de um acórdão bastante recente, da lavra do Desembargador Dr. Castro Figliolia, da 12ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento do Agravo de Instrumento n.º 2241076-88.2020.8.26.0000:

“Em julgados anteriores, manifestei entendimento no sentido de que, no caso de penhora de direitos aquisitivos sobre imóvel alienado fiduciariamente, não seria possível a alienação judicial do próprio bem visto que este não pertence ao devedor. No entanto, com o advento do Código de Processo Civil/2015, necessário um novo olhar sobre o tema. Como já dito acima, o referido diploma legal trouxe previsão expressa de penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, no invocado art. 835, inciso XII. Além disso, com amparo no art. 139, inciso IV dispositivo que autoriza ao juiz “determinar todas as medidas indutivas, coercitivas, mandamentais ou sub-rogatórias necessárias para assegurar o cumprimento de ordem judicial, inclusive nas ações que tenham por objeto prestação pecuniária”, introduziu-se no ordenamento jurídico brasileiro a atipicidade dos meios executivos. Com base na autorização legal de penhora de direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária e de que o juiz se sirva de medidas sub-rogatórias atípicas para assegurar a ordem de pagamento, em princípio se mostra possível que o imóvel alienado fiduciariamente em favor de terceiro seja expropriado, ainda que a penhora tenha recaído apenas sobre os direitos aquisitivos de titularidade do devedor”

Apesar da atipicidade da medida, com a concordância de todos os envolvidos, a penhora dos direitos aquisitivos pode levar ao leilão da integralidade do bem objeto da alienação fiduciária, garantindo maior efetividade na arrematação e, consequentemente, à satisfação da execução.