Análises fundamentais e riscos na arrematação de imóveis em leilão

Recentemente foi veiculado na mídia que neste mês de dezembro e nos próximos meses que iniciam o ano de 2021, diversos bancos como Caixa, Banco do Brasil, Itaú e Bradesco farão leilão extrajudiciais de imóveis, retomados em razão do inadimplemento de contratos com garantia em alienação fiduciária.

A retomada e consequente leilões de imóveis pelos bancos têm sido bastante recorrentes, dada a crise de inadimplemento no país e seu agravamento em razão da crise econômica agravada pela pandemia do novo coronavírus.

Para os investidores, contudo, esta é ótima oportunidade de adquirir imóveis por preço abaixo do valor de mercado. Isto porque os lances mínimos pelos imóveis chegam a 50% do seu valor de avaliação, tornando possível a arrematação pela metade do que se despenderia para adquirir o mesmo imóvel pelas vias ordinárias.

Contudo, a arrematação de um imóvel em leilão requer a tomada de algumas precauções, além da consideração de alguns fatores como a observação dos procedimentos administrativos do banco em relação ao devedor fiduciante. Isto porque, ao inadimplir o contrato de financiamento com o banco, este deve notificar o devedor para oportunizar a elisão da mora. Apenas após este procedimento devidamente observado o imóvel pode ser levado a leilão.

Caso estes requisitos de comunicação são sejam observados, a arrematação pode ser anulada. Evidente que em casos como este o valor despendido pelo arrematante é devolvido, mas haverá a frustração sobre a aquisição do imóvel.

Além disto, importante analisar a existência de eventual débito de condomínio e IPTU, os quais deverão ser quitados pelo arrematante e deve ser considerado no orçamento destinado à compra do imóvel nesta modalidade.

Alguns leiloeiros oportunizam a visitação antecipada ao imóvel, e outros não. Importante considerar que o imóvel será entregue no estado de conservação e usabilidade que se encontra, devendo o interessado na arrematação considerar a possibilidade de reformas.

Outro ponto importante a se considerar, sobretudo em imóveis residenciais, é que muitos são leiloados enquanto estão ocupados pelos devedores, de forma que a desocupação deste imóvel fica por conta do próprio arrematante. Esta questão tanto pode ser resolvida extrajudicialmente, com a comunicação da arrematação e pedido para desocupação, quando judicialmente, através de uma ação de imissão na posse.

Sendo assim, importante que a aquisição de imóvel em leilão seja bem orientada e assessorada por profissionais que tenham visão de potenciais pontos fracos do negócio e/ou do próprio imóvel, indicando as melhores soluções para viabilizar a arrematação com segurança.

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