Imóvel oferecido em garantia por fiador em contrato de locação comercial é penhorável

Recentemente transitou em julgado o acórdão (REsp Nº 1.822.040 – PR) relativo ao Tema 1.091 do sistema de recursos repetitivos, cuja controvérsia girava em torno da possibilidade de penhora e execução de bem imóvel do fiador dado em garantia em contrato de locação comercial.

A tese aprovada foi a de que “É válida a penhora do bem de família de fiador dado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII, do art. 3º da Lei n. 8.009/1990”.

No referido acórdão, cujo voto condutor foi do Min. Rel. Luis Felipe Salomão, a tese da impenhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação comercial foi cotejada com dois acórdãos diferentes do STF, sendo o primeiro (RE n. 605.709/SP) que havia considerado inconstitucional a penhora do bem de família, e outro que a considerou constitucional (Tema n. 1127).

O acórdão menciona a relevância do tema para a sociedade, que contrapõe os princípios constitucionais da livre iniciativa e o direito à moradia, umbilicalmente ligado à dignidade da pessoa humana, e faz análise dos entendimentos dos acórdãos da lavra do STF e de outros do STJ.

Conforme entendimento que harmonizou as diferentes decisões sobre o tema, o acórdão do STJ mencionou, replicando o entendimento do STF, que a Lei 8.009/1990 faz distinções muito claras das diferenças a serem aplicadas nas locações comerciais e residenciais, quando deve haver diferenciação no tratamento.

A contrário senso, o entendimento é de que, se a Lei não fez diferenciação, é porque não cabe qualquer diferenciação na aplicação da Lei para locações comerciais e residenciais. Dessa forma, a exceção à impenhorabilidade prevista no inciso VII do art.3º da Lei do Inquilinato não faz distinção sobre a modalidade da locação afiançada, não cabendo à jurisprudência fazer essa diferenciação, devendo a mesma disposição legal ser aplicada a ambas as modalidades contratuais.

Além da impossibilidade de criar diferenciações que a Lei não expressamente criou, o entendimento majoritário do STF e, agora, do STJ é no sentido de que admitir a penhorabilidade de imóvel do fiador em locações residenciais, mas não em comerciais, abalaria o princípio constitucional da isonomia.

Isso porque aqueles que afiançaram contratos de locação residencial estariam desprotegidos da impenhorabilidade, ao passo que fiadores de contratos de locação comercial não teriam seu bem de família penhorado, criando um tratamento distinto para pessoas na mesma situação jurídica, de fiadores.

Esse novo entendimento servirá não apenas para acelerar o julgamento de diversas demandas que versam sobre a matéria, mas também e principalmente poderá servir de mola propulsora de novos negócios, tendo em vista a possibilidade expressa de que a modalidade de garantia da fiança seja ampliada, barateando os custos das locações comerciais.