Mais uma alternativa (e ônus) para o credor evitar a Fraude à Execução

A Lei 13.097 de janeiro de 2015 trouxe inovações no que diz respeito aos procedimentos para aquisições de imóveis e seu objetivo é simplificar as pesquisas que o comprador de boa-fé deveria efetuar, a fim de que este saiba se eventual transação imobiliária será segura, ou se ele estaria sujeito aos deletérios efeitos da evicção.

Porém, esses novos dispositivos legais afetaram diretamente as medidas judiciais, já que outorgam aos credores (e, inclusive, possíveis credores, no caso de ajuizamento de ações de conhecimento) obrigações e ônus processuais novos, todos eles dependentes de prévia anuência do Poder Judiciário, para fraudes à execução não mais sejam perpetrada por devedores de má-fé.

Pois bem, referida Lei, como veremos, de fato conferiu ao adquirente de boa-fé maior segurança, no entanto, a tumultuada redação dos dispositivos legais aliada ao conservadorismo em sua aplicação pelo Poder Judiciário, tendem a ser um verdadeiro convite às fraudes à execução.

Com efeito, são esses os dispositivos legais envolvendo a matéria, constantes da Lei 13.097:

Art. 54.  Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:         (Vigência)

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.

Parágrafo único.  Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

Art. 55.  A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei no 8.078, de 11 de setembro de 1990. (Vigência)

Art. 56.  A averbação na matrícula do imóvel prevista no inciso IV do art. 54 será realizada por determinação judicial e conterá a identificação das partes, o valor da causa e o juízo para o qual a petição inicial foi distribuída. (Vigência)

Como se vê, a ideia é conferir maior segurança ao adquirente do imóvel, uma vez que a ele bastaria conferir se haveria alguma restrição ou anotação de existência de ação judicial na matrícula do imóvel. Caso negativo, teria o adquirente a certeza de que a aquisição imobiliária está imune e blindada de eventuais reclamações de terceiros, credores do vendedor.

Isso porque, por disposição legal expressa (art. 54, parágrafo único) “Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.”.

Portanto, a Lei outorgou ao credor a obrigação de dar publicidade, na matrícula dos imóveis, da existência de ações que poderiam levar o devedor/vendedor do imóvel à insolvência, conforme leitura do inciso IV do art. 54.

Tal obrigação processual em Ações de Execução ou Cumprimentos de Sentença, além de decorrem da lógica, são relativamente comuns, tendo já sido incorporadas na prática forense desde a inclusão do art. 615-A no Código de Processo Civil de 1973, reproduzido no art. 828 do atual Diploma Processual.

Antes do advento da Lei em comento, cabia ao adquirente diligenciar sobre a existência de ações distribuídas contra o alienante que poderiam colocar em risco a boa ordem da transação imobiliária e, descobrindo a existência de alguma ação, valorar, por sua conta e risco, se valeria a pena, ou não, prosseguir com o negócio imobiliário.

A novidade, agora, seria a obrigação de fazer tais tipos de anotação em ações de conhecimento, quando sequer há a certeza do reconhecimento do eventual crédito perseguido na ação judicial.

Agora, sendo oponível ao adquirente somente as informações averbadas na matrícula do imóvel, cabe ao credor averbar nas matrículas dos imóveis de propriedade do devedor as informações sobre a ação judicial pendente.

Assim, antes mesmo de ajuizar a ação, cabe ao credor-Autor na ação judicial- diligenciar previamente sobre a existência de bens imóveis em nome dos devedores, futuros Réus na ação a ser distribuída, e, logo na inicial, requerer a anotação dessas informações nas matrículas de eventuais imóveis localizados.

Evidentemente, trata-se de providência processual prematura, dado que não há sequer pronunciamento judicial sobre a existência do crédito perseguido nos autos da ação. E mais, pode-se chegar à teratológica situação de serem necessárias pesquisas, como a via sistema INFOJUD, para que o credor saiba da existência de bens dos devedores antes mesmo deste ser citado.

Mas não é só. Não basta ao credor diligente verificar antes da distribuição da ação a existência de bens imóveis dos devedores e proceder à averbação da existência de ação judicial.

Isso porque a Lei é expressa ao determinar que tal averbação está condicionada à decisão judicial, ou seja, o credor, além de localizar bens imóveis do Réu e requerer a averbação, deverá também fazer prova de que a alienação do imóvel indicada poderia reduzir seu proprietário à insolvência.

E tal prova, se não impossível ou diabólica, é muito difícil de ser feita concomitantemente ao desenvolvimento do processo de conhecimento, uma vez que, se por um lado estará o autor preocupado com a citação do Réu, sua contestação, enfim, com a regular marcha do processo, por outro, estará paralelamente diligenciando para provar a existência de bens e provar que a alienação desses bens poderá levar o devedor à insolvência.

E a somatória das exigências impostas pela nova Lei (localização prévia de bens imóveis e autorização judicial) se não inviabilizarem a aplicação, a dificultará. Nesse ponto, é de se destacar que apesar da diligência dos credores, há forte resistência do Poder Judiciário em autorizar a averbação da existência de determinada demanda judicial em face dos devedores, como se infere das seguintes ementas:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA Pedido de averbação da existência da demanda, ainda em fase de conhecimento, na matrícula de imóvel dos réus Descabimento Requisitos do artigo 54, IV da Lei n.º13.097/2015 não satisfeitos Ausência de elementos que demonstrem risco de insolvência dos requeridos. Recurso improvido.” (TJSP, Ai 2056049-71.2016.8.26.0000, 32ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Luis Fernando Nishi, j. 28.04.2016) – grifei. 

“AÇÃO DE COBRANÇA. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. INVOLVÊNCIA DA DEVEDORA. ELEMENTOS DE CONVICÇÃO. LEI 13.097/2015. 1. O Código de Processo Civil já permitia a averbação premonitória, em registro de imóveis, acerca da existência de execução contra o proprietário do bem. 2. A Lei 13.097/2015 permite essa averbação em qualquer outro tipo de ação, desde que haja determinação judicial para tanto, devendo o juízo analisar probabilidade de que a responsabilidade patrimonial do devedor, em consequência do feito, o reduza à insolvência. 3. Apesar do valor perseguido pelo credor, não há elementos de convicção suficientes no sentido da insolvência da ré, em razão da demanda, porquanto empresa de grande porte, com mais de trinta filiais espalhadas pelo país e proprietária de diversos imóveis. 4. Recurso não provido”.(AI 2233370-30.2015.8.26.0000, 14ª Câmara de Direito Privado, Rel.: Melo Colombi; j. 09.12.2015).- grifei. 

“Agravo de instrumento. Ação de cobrança. Fase de conhecimento. Não caracterização da insolvência da agravada. Ausentes os requisitos autorizadores para averbação da ação sobre bem imóvel, prevista na Lei n.º 13.097/2015. Recurso desprovido”. (TJSP, AI 2201299-72.2015.8.26.0000, 37ª Câmara de Direito Privado, Rel. Pedro Kodama; J. 01.12.2015) grifei. 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ACIDENTE DE TRÂNSITO. PEDIDO DE AVERBAÇÃO DA AÇÃO NA MATRÍCULA DE IMÓVEL EM QUE CORRÉ É PROPRIETÁRIA DE PARTE IDEAL COM FUNDAMENTO NO ARTIGO 54, IV DA LEI 13.097/15 E NO PODER GERAL DE CAUTELAR. INDEFERIMENTO PELO MAGISTRADO A QUO. DECISÃO MANTIDA POR AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE A DEMANDA POR LEVAR A AGRAVADA À INSOLVÊNCIA. No caso em tela, ainda é prematuro afirmar que a ação pode levar a corré à insolvência, uma vez que ainda não houve o término da instrução probatória, ausente, portanto, decisão judicial condenando as rés no pagamento de determinados valores. Ademais, não demonstraram os agravantes que esgotaram as buscas por bens em nome dos réus, diversos dos imóveis, o que também prejudica a constatação de possível insuficiência patrimonial para suportar eventual condenação nesta ação. Recurso desprovido. (TJSP, AI 2060837-31.2016.8.26.0000, 35ª Câmara de Direito Privado Rel. Gilberto Leme, j. 25.10.2016).

Diante disso, das dificuldades impostas pelo novo texto legal aos credores, esperava-se maior colaboração do Poder Judiciário, admitindo os pedidos de averbação, e facultando aos Réus/devedores que fizessem prova contrária à possibilidade de insolvência, caso pretendessem cancelar a averbação, ao menos auxiliando os credores na tentativa de proteger a efetividade das medidas judiciais trazidas à luz do Poder Judiciário.

No entanto, mantido o entendimento de que cabe ao credor que pretende evitar a insolvência decorrente da alienação de bens do devedor, no curso de determinada ação judicial: (i) localizar bens imóveis do devedor; (ii) requerer e promover a averbação da existência de determinada ação nas matrículas dos imóveis; (iii) fazer prova, no início da lide, de que eventual alienação sujeitaria o devedor à insolvência verificar-se-á a prática de reiteradas fraudes, sendo alienados imóveis nos cursos das ações judiciais, o que somente fará com que os litígios se arrastem indefinidamente.

Para saber mais sobre o art. 54 da Lei 13.097/2015 e eventuais medidas processuais relativas, contatar o sócio responsável: Rodrigo Meyer (rodrigo.meyer@localhost).